Défiscalisation Immobilière
LMNP
Caractéristiques
- Cible
Tout profil souhaitant loué en meublé - Durée de location mini.
9 ans si option Scellier. - Location
Meublée - Particularité
Réduction d'impôts si régime Scellier
La location en meublé non professionnelle est une forme de gestion du patrimoine immobilier particulière développée dans un but de constitution d'un patrimoine pour la retraite.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel n’as pas vocation à ouvrir droit à une réduction d’impôt , sauf dans le cadre d’investissement spécifique tel que :
- Les résidences d’affaires,
- Les Résidences étudiantes,
- EPHAD,
- MAPAD.
Les avantages
- possibilité de récupérer la TVA (soit 19,6 % du prix de vente),
- possibilé de réduction d'impôt de 18 % du prix de revient étalée sur 9 ans si choix de l'option LMNP Scellier (Censi-Bouvard),
- choix du régime déclaratif: micro-BIC, Régime simplifié ou Régime réel,
- ce type de location est moins contraignant juridiquement que la location classique soumise à une réglementation plus stricte (loyer, durée du bail, …),
- Aucune fiscalité supplémentaire.
Les outils MAGDP
Présentation détaillé du produit LMNP
Nouveauté 2009
La loi de finances pour 2009 a réformé en profondeur le régime fiscal de la location en meublé à compter de l'imposition des revenus perçus en 2009 :
- le régime très avantageux de la location meublée professionnelle (LMP) est désormais réservé aux contribuables pour lesquels la location meublée représente une véritable activité professionnelle,
- la location meublée est reclassée dans la catégorie des BIC-services (et non plus BIC ventes et fourniture de logement) pour l'appréciation des limites d'application de l'exonération des plus-values professionnelles des PME et pour le régime micro-BIC (limites et taux d'abattement),
- le déficit résultant de la location en meublé non professionnelle ne peut dorénavant que s'imputer sur les revenus tirés de la location meublée non professionnelle des 10 années suivantes (tunnelisation des déficits),
- enfin, les loueurs en meublé non professionnels peuvent, pour certains investissements, bénéficier d'une réduction d'impôt.
Mesure transitoire – location engagée avant 2009
Le législateur a prévu une mesure transitoire pour les locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date afin d'harmoniser progressivement le régime du LMP et d’éviter à certains loueurs professionnels de basculer brutalement dans la catégorie des loueurs non professionnels.
Les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquième de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
Par ailleurs, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion étend les zones d'application du nouveau dispositif Malraux aux quartiers anciens dégradés (dont la liste devrait être prochainement fixée)..
Le Cadre Juridique et Fiscal :
A compter du 1er janvier 2009, est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui remplit les trois conditions cumulatives suivantes :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
- retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et,
- dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Par conséquent, toute personne ne respectant pas ces 3 conditions, est donc considérée comme Loueur en Meublé non Professionnel.
La réduction d’impôt :
Le statut de LMNP n’as pas vocation à ouvrir droit à une réduction d’impôt mais à neutraliser la fiscalité générée par l’activité, sauf dans le cadre d’investissement spécifique tel que :
- Les résidences d’affaires,
- Les Résidences étudiantes,
- EPHAD,
- MAPAD.
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des BIC. Le loueur non professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
Depuis la loi de Finances de 2009, pour le statut LMNP le calcul des dotations aux amortissements a changé : avant 2009, le montant amortissable était calculé en cumulant le prix de l'immobilier HT + les meubles HT. Désormais, on ne prend plus en compte que 85% de ce total pour le calcul des dotations aux amortissements.
Le statut LMNP, bénéficie du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui donne droit à un abattement forfaitaire sur les recettes brutes de 50 % pour les recettes inférieures à 32 000 € par an.
Profil investisseur :
Les contribuables concernés par la location meublée professionnelle sont ceux qui mettent en location, un ou plusieurs logements meublés, mais qui n'atteignent pas le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut de loueur en meublé non professionnel est un bon tremplin vers le statut du loueur en meublé professionnel (LMP), plus attractif sur le plan fiscal, notamment pour l'ISF et la transmission des biens immobiliers (assimilé au régime de la transmission des entreprises).
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Descriptif non exhaustif du statut de Loueur en Meublé
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